요건사실론/임대차계약에 기한 청구

임대차계약에 기한 청구

가. 임대차보증금반환청구

1) 청구원인

요건사실 | 임대차계약의 체결 + 임대차보증금의 지급 + 임대차의 종료

가) 임대차계약의 체결

(1) 임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용‧수익하게 하고, 그 대가로 임차인이 차임을 지급하는 것을 합의함으로써 성립한다. 이러한 합의에 의하여 임대차계약의 중심적 효과인 임대인의 차임청구권 및 임차인의 목적물에 대한 사용수익청구권이 발생한다. 따라서 임대차계약의 체결사실에는 임차목적물, 차임이 구체적으로 특정되어 있어야 한다.

(2) 매매, 교환 등의 매매형계약과는 달리 일정한 가치를 일정기간 차주에게 이용하게 하는 것을 특색으로 하는 소비대차, 사용대차, 임대차 등의 대차형 계약에 있어서는 계약의 목적물을 건네자마자 바로 반환받는다는 것은 무의미한 일이므로 반환시기의 합의는 단순한 법률행위의 부관에 그치는 것이 아니고 계약의 불가결한 요소에 해당한다. 따라서 임대차계약의 성립을 주장하는 자로서는 항상 임대기간에 관한 사실까지도 주장‧증명하지 않으면 안 된다.

나) 임대차의 종료

임대차는 목적물을 일정기간 임차인에게 사용‧수익하게 하는 것을 본질로 하는 계속적 계약관계이고, 임대차보증금은 그에 수반하여 연체차임 등 목적물 반환시까지 임대차에 관한 일체의 채권을 담보하기 위해 수수되는 것이므로 임대차가 종료되지 않고서는 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다. 따라서 임대차종료의 원인사실은 임대차보증금반환청구에서 청구원인사실이 된다.

(1) 임대기간의 만료

임대차의 가장 일반적인 종료원인은 임대기간의 만료이다. 임대차기간의 정함이 있는 경우 그 기간이 만료된 사실은 현저한 사실에 속하므로 따로 증거에 의하여 입증할 필요는 없다.

임대차기간의 정함이 없는 경우에는 임대인에게 계약 해지의 통고를 하여 그 의사표시가 임대인에게 도달한 사실 및 그때부터 민법 635조 2항 소정의 일정한 기간이 경과한 사실을 주장‧증명하여야 한다.

(2) 이행불능을 이유로 한 해지

임대차는 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 요건으로 하지 않으므로, 임대인이 임차목적물의 소유권을 상실하였다는 이유만으로는 임대인의 의무가 이행불능 상태에 빠졌다고 단정할 수 없으나, 임차목적물의 소유권이 변동되고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 목적물의 인도를 요구하여 임차인이 이를 인도한 경우 임대인이 임차인으로 하여금 목적물을 사용‧수익하게 할 의무가 이행불능이 된다. 이 경우 원고로서는 이러한 이행불능으로 임대차가 당연히 종료되었음을 주장‧증명하여 임대차보증금의 반환을 구할 수 있다.

그런데 대항력을 갖춘 주택임대차와 상가건물임대차의 경우 임차주택이나 임차상가건물의 소유권이 신소유자에게 이전되면 특단의 사정이 없는 한 신소유자가 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되므로, 새로이 소유권을 취득한 제3자로부터 인도청구가 있었더라도 계약해지를 할 여지는 없다 할 것이다.

(3) 임대인의 수선의무 위반을 이유로 한 해지

목적물에 대한 임대인의 수선의무는 민법 623조에 의하여 당연히 발생하는 것으로서, 수선이 필요한 상태라 함은 목적물의 파손의 정도가 적은 비용으로 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것을 넘어 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에서 정한 용법에 따라 사용‧수익하는 것이 불가능한 경우를 말한다. 임대인이 이러한 수선의무를 이행하지 않을 경우 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있을 것인데, 이러한 수선의무는 임대인의 귀책사유로 수선이 필요하게 되었을 것을 요구하지 아니하므로, 피고가 불가항력으로 목적물이 훼손된 사실을 주장하여도 이는 유효한 항변사유가 될 수 없다.

다) 기타 요건

임차인이 임대인으로부터 목적물을 양수한 제3자에 대하여 임대차보증금의 반환을 청구하기 위해서는 그가 임대인의 지위를 승계하였거나 보증금반환채무를 인수하였을 것이 요구되므로, 이 경우 원고로서는 이에 관한 요건사실, 예컨대 원고가 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법 소정의 대항력에 관한 요건을 갖춘 사실을 주장‧증명하면 된다.

한편, 임차인ㅣ 임대인에게 임대차목적물을 반환한 사실은 임대차보증금반환청구의 요건사실에 포함되지 않는다.

2) 가능한 공격방어방법

가) 묵시적 갱신

원고가 임대기간의 만료를 이유로 임대차종료를 주장하면 이에 대한 항변으로 피고는 민법 639조 1항 본문에 의한 묵시적 갱신을 주장하며 임대차종료사실을 다툴 수 있다. 이 경우 피고는 임차인인 원고가 기간 만료 후에도 목적물을 계속 사용‧수익한 사실과 피고가 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 사실을 주장‧증명하면 된다.

그런데 원고가 임차인으로부터 임대차보증금반환청구채권을 양수하여 그 지급을 구하는 소를 제기한 경우 피고로 된 임대인이 위 반환청구채권의 양도통지를 받은 후에 임차인과 사이에 임대차게약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적으로 합의하였더라도 그 합의의 효과는 양수인인 원고에 대하여는 미칠 수 없다.

또, 갱신된 임대차는 기간의 정함이 없는 임대차가 되므로, 원고는 재항변으로서 민법 635조에 따른 계약해지의 통고에 의한 임대차종료를 주장할 수 있다.

나) 공제

(1) 임차보증금반환채권은 임대차 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생한 연체 차임, 관리비, 부당이득, 손해배상금 등 임차인의 모든 채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관하여 발생하는 정지조건부 권리로서 임대인의 임대차목적물 인도청구권과 동시이행관계에 있다. 즉, 임차보증금은 위와 같은 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 담보적 효력을 가지며, 그 결과 임대인은 임대차와 관련된 자신의 채권을 우선변제받을 수 있게 된다.

(2) 이러한 임대인의 우선변제권의 행사를 실무상 통상 공제라 표현하며, 이는 상계권의 행사가 아니다. 공제주장은 소송상으로는 피고로 되는 임대인의 항변사항에 해당하며, 그 요건사실은 공제대상 채권의 발생사실이다.

이에 대하여 원고는 연체차임의 지급과 같이 기발생 공제대상 채권이 소멸하였음을 제항변사실로써 주장할 수 있다.

(가) 임대차 존속 중의 연체차임

피고는 연체차임채권의 발생사실로서 차임약정사실만을 주장‧증명하면 되고, 차임지급사실은 원고의 재항변사유가 된다.

(나) 임대차 종료 후의 부당이득

원고가 임대차 종료 후 목적물을 계속 사용‧수익한 사실이 입증되면, 원고가 차임상당의 이득을 얻고 이로 인하여 피고가 손해를 입었다는 사실이 사실상 추정되므로, 부당이득에 관한 요건사실 중 피고의 손해사실과 인과관계에 대하여는 별도의 입증할 필요가 없다.

다만, 임차인이 임대차계약 종료 후 유치권 또는 동시이행항변권과 같은 인도거절권능을 가지고 이를 행사하기 위한 방편으로 목적물을 점유하고 있을 뿐, 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용‧수익을 하지 아니하여 실질적인 이익을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다. 따라서 피고로서는 원고가 임차목적물을 점유하고 있다는 사실을 주장‧증명하는 것만으로는 부족하고, 원고가 목적물을 본래의 용법대로 사용‧수익하고 있는 사실까지 주장‧증명하여야 한다.

(다) 임대차목적물의 멸실‧훼손에 따른 손해배상

임차인은 임대차 종료시 임대인에게 목적물을 반환하여야 할 의무를 부담하므로, 피고가 목적물이 멸실‧훼손됨에 따라 목적물반환의무의 전부 또는 일부가 이행불능되었다는 이유로 그 전보배상청구권 상당액의 공제를 주장하기 위해서는 목적물의 멸실‧훼손사실과 그 손해액을 주장‧증명하면 되고, 그 이행불능이 임차인인 원고의 귀책사유로 말미암은 것이 아니라는 주장은 원고의 재항변사유가 된다.

다) 임대차목적물 인도와의 동시이행

임대인의 보증금반환채무와 임차인의 목적물인도의무는 동시이행의 관계에 있다. 임차인의 임차보증금반환청구권이 제3자에게 양도되거나 전부된 경우에도 채권의 동일성은 그대로 유지되는 것이므로, 임대인인 피고로서는 여전히 목적물의 인도와의 동시이행을 주장할 수 있다.

이에 대하여 원고는 재항변으로 피고에게 목적물을 인도하였거나, 계속하여 그 이행의 제공을 한 사실을 주장할 수 있다.

나. 임대차목적물반환청구

1) 청구원인

요건사실 | 임대차계약의 체결 + 목적물의 인도 + 임대차의 종료

가) 이 청구에서는 임대차보증금반환청구에서의 임대차보증금의 지급사실 대신 목적물의 인도사실을 요건사실로 한다. 타인 소유의 물건에 대한 임대차계약도 유효하게 성립하는 것이므로, 임대인은 목적물이 자신의 소유인 점을 주장‧증명할 필요가 없다.

목적물의 반환과 함께 연체차임이나 부당이득의 반환을 청구하는 경우에는 앞서가, 2)항의 공제 부분에서 본 바와 같은 각각의 청구권 발생에 관한 요건사실을 추가로 주장‧증명하면 된다.

나) 적법한 전대차가 있는 경우 임대인은 직접 계약관계에 있지 아니한 전차인에 대하여도 민법 630조 1항에 의하여 임대인으로서의 권리를 행사할 수 있고, 전차인은 전대차계약에 기하여 부담하는 의무의 범위 내에서 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다.

따라서 임대인이 임차인과 사이의 임대차 종료를 이유로 전차인에 대하여 직접 목적물의 반환을 청구하는 경우에는 그 청구원인사실로서 (a) 임대인이 임차인과 임대차 계약을 체결한 사실, (b) 임대인이 임차인에게 목적물을 인도한 사실, (c) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전차인과 임대차 또는 사용대차계약을 체결한 사실, (d) 임차인이 전차인에게 목적물을 인도한 사실, (e) 임대차가 종료한 사실을 주장‧증명하여야 한다.

다만, 전차인의 권리를 임대인과 임차인의 의사만으로 해하는 것은 허용되지 아니하므로(민법 631조), 위 요건사실 중 (e)의 임대차 종료원인으로서 합의해지를 주장하는 것은 주장 자체로 이유가 없게 된다.

2) 가능한 공격방어방법

가) 매수청구권의 행사

(1) 부속물매수청구권의 경우

임대인이 임대한 건물의 인도와 함께 임차인이 시설한 부속물의 철거를 구할 경우 임차인이 민법 646조에 의한 부속물매수청구권의 행사를 주장하는 것은 임대인의 부속물철거청구에 대하여는 철거청구권의 소멸사유로, 건물인도청구에 대하여는 부속물매수대금의 지급과의 동시이행이라는 인도청구권의 행사저지사유로 가능하는 유효한 항변이다. 여기서 말하는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분이 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없다.

민법 646조에서 임대차의 종료원인을 제한하고 있지는 않으나, 임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 부정되므로, 청구원인단계에서 이미 임차인의 채무불이행으로 인한 임대차 종료사실이 인정된 경우에는 부속물매수청구권 행사의 항변은 유효한 항변이 되지 못한다.

부속물매수청구권의 행사를 주장하는 피고로서는 (a) 임대인의 동의를 얻어 부속물을 설치하였거나 그 부속물이 임대인으로부터 매수한 것인 사실, (b) 그 부속물이 현존하는 사실, (c) 매수청구권을 행사한 사실은 물론, 동시이행의 범위를 정하기 위하여 매수청구권 행사 당시 부속물의 시가까지 주장‧증명하여야 한다.

부속물매수청구권을 배제 또는 제한함으로써 임차인에게 불리한 특약을 맺는 것은 원칙적으로 효력이 없으나(민법 652조(, 임대차계약의 과정을 전체적으로 살펴보아 그러한 특약이 임차인에게 불리하지 않은 것이라면 그 효력이 있으므로, 원고는 매수청구권 포기의 특약사실과 임대차계약의 과정을 전체적으로 살펴볼 때 그 특약이 임차인 등에게 일방적으로 불리하지 않은 것이라면 그 효력이 있으므로, 원고는 매수청구권 포기의 특약사실과 임대차계약의 과정을 전체적으로 살펴볼 때 그 특약이 임차인 등에게 일방적으로 불리한 것이 아니라는 사정에 관한 사실을 주장하며 재항변할 수 있다.

(2) 지상물매수청구권의 경우

임대인이 임대한 토지의 인도와 함께 임차인이 건축한 지상물의 철거를 구할 경우 임차인이 민법 643조에 의한 지상물매수청구권을 행사하는 것은 임대인의 지상물철거청구뿐만 아니라 토지인도청구에 대하여도 각 권리소멸사유로 가능하는 유효한 항변이다.