대한민국 민법/물권법/소유권

소유권의 득실변경

소유권의 취득

취득시효

개념

취득시효라 함은 소유의 의사로써 물건 또는 권리에 대하여 점유 또는 준점유를 일정기간 동안 계속하는 것에 기하여 그것이 진실한 권리상태와 일치하는 가의 여부를 묻지 않고 권리관계와 일치하는가의 여부를 묻지 않고 권리취득의 효과를 발생케 하는 시효를 말한다. 취득시효가 완성되면 권리취득의 효과가 발생하고 반사적으로 전(前)소유자는 권리를 잃게 된다. 소유권의 취득시효의 요건으로 ① 소유의 의사로써 점유하고 있을 (自主占有), ② 그 점유가 평온·공연하게 행하여졌을 것, ③ 그 점유가 일정 기간 계속할 것 등이다. 그 기간은 부동산에 관하여 점유자가 소유자로서 등기되어 있는 경우(등기부 취득시효)에는 10년, 그러한 등기없이 점유만 한 경우(점유 취득시효)에는 20년으로 규정되어 있다(245조). 또 동산에 관하여 점유한 악의(惡意)인 때에는 10년, 선의(善意)·무과실인 때에는 5년이다(246조). 점유자는 소유의 의사로써 선의이며 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되고, 전후 양시(兩時)에 점유한 사실이 있으면 계속 점유한 것으로 추정된다(197조-199조). 그리고 일시 점유를 침탈당해도 점유는 계속된 것으로 가주된다(192조 2항 단서). 그러나 무과실은 추정되지 않으므로 시효를 주장하는 자가 무과실을 입증하여야 한다. 소유권 이외의 재산권의 취득시효의 요건은 소유권의 취득시효에 관한 규정이 준용되므로 소유권에서와 대체로 같다(점유를 수반하지 않는 권리의 취득시효에는 準占有가 요건임).

시효취득의 대상

국유재산

행정재산은 공용이 폐지되지 않는 한 사법상 거래의 대상이 될 수 없으므로 취득시효의 대상이 되지 않는다.

부동산소유권의 취득 시효

민법은 부동산취득시효에 대해서 그 요건의 차이에 따라 제245조 1항과 2항 으로 나누어 규정하고 있다. 제1항은 그 요건으로서 20년간 소유의 의사를 가지고 평온 · 공연하게 부동산 을 점유하고 등기할 것을 요구하며, 제2항은 10년간 소유의 의사로 평온 · 공연하게 점유할 것과 아울러 소유자로 등기되었을 것 및 선의 · 무과실의 요건이 추가 되어 있다. 제1항의 취득시효에 대하여는 ‘점유취득시효’ 내지 ‘일반취득시효’ 라고 부르며，제2항의 취득시효는 ‘등기부취득시효’ 라고 부른다.

점유취득시효에 의한 소유권 취득 요건

소유의 의사

점유취득시효의 요건으로서의 점유는 소유의 의사로 하는 점유, 즉 자주점유이어야 한다. 민법 제197조 제1항이 규정하고 있는 점유자에게 추정되는 소유의 의사는 사실상 소유할 의사가 있는 것으로 충분한 것이지 반드시 등기를 수반하여야 하는 것은 아니므로 등기를 수반하지 아니한 점유임이 밝혀졌다고 하여 이 사실만 가지고 바로 점유권원의 성질상 소유의 의사가 결여된 타주점유라고 할 수 없다.

등기

“을이 갑소유의 대지 일부를 소유의 의사로 평온, 공연하게 20년간 점유하였다면 을은 갑에게 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고 갑은 이에 응할 의무가 있으므로 을이 위 대지에 관하여 소유권이전등기를 경료하지 못한 상태에 있다고 해서 갑이 을에 대하여 그 대지에 대한 불법점유임을 이유로 그 지상건물의 철거와 대지의 인도를 청구할 수는 없다.”

점유자는 취득시효 기간의 완성 전에 그 토지에 관하여 새로운 이해관계를 가지게 된 자(구 수복지역내소유자미복구토지의복구등록과보존등기등에관한특별조치법에 따라 소유권보존등기를 경료한 자. 이 경우에는 보존등기에 의하여 비로소 소유자가 된다.)에게 대항할 수 없다. 그러나, 취득시효가 완성되기 전에 이해관계가 생긴 자(등기명의를 넘겨받은 자)이거나 취득시효가 완성되기 전에 미등기 토지에 대하여 보존등기를 마친 자, 소유권이전등기등에관한특별조치법에 따른 소유권보존등기를 마친 자에 대해서는 대항할 수 있다.(즉, 취득시효로 소유권을 취득한다.)

시효취득과 등기 전의 법률 관계

“부동산에 대한 취득시효가 완성되면 점유자는 소유명의자에 대하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고 소유명의자는 이에 응할 의무가 있으므로 점유자가 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니하여 아직 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도 소유명의자는 점유자에 대하여 점유로 인한 부당이득반환청구를 할 수 없다.”

등기부취득시효에 의한 소유권 취득 요건

부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사(자주점유)로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다(제245조 1항)

기타 판례

• 법령상 주무관청의 허가가 있는 경우에 한하여 처분이 허용되고 그 허가 없이는 처분이 금지된 부동산에 대하여 처분허가가 없다는 것을 알면서 점유하는 자는 이미 자신이 그 부동산의 진정한 소유자가 소유권을 배제하고 마치 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 할 수 없다는 것을 알면서 점유하는 자이므로 점유개시 당시에 그 부동산에 대하여 소유자의 소유권을 배제하고 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사한다는 의사가 있었다고 볼 수 없다
• 점유자가 취득시효기간이 경과한 후에 상대방에게 토지의 매수를 제의한 일이 있다고 하도 일반적으로 점유자는 취득시효가 완성된 후에도 소유권자와의 부쟁을 간편히 해결하기 위하여 매수를 시도하는 사례가 허다함에 비추어 이와 같은 매수제의를 하였다는 사실을 가지고는 위 점유자의 점유를 타주점유라고 볼 수 없다
• 국가가 구 농지개혁법에 따라 농지를 매수한 것은 자경하는 농민 등에게 분배하기 위한 것이고, 분배하지 아니하기로 확정되는 경우에는 원소유주에게 환원될 것이 매수 당시부터 예정되어 있는 것이므로 국가의 매수농지에 대한 점유는 진정한 소유자의 지배를 배제하려는 의사를 가지고 하는 자주점유라고 볼 수 없고, 권원의 성질상 타주점유로 보아야 한다

소유권의 소멸

토지소유권의 상실 원인이 되는 포락이라 함은 토지가 바닷물이나 적용 하천의 물에 개먹어 무너져 바다나 적용하천에 떨어져 그 원상복구가 불가능한 상태에 이르렀을 때를 말하고, 그 원상회복의 불가능 여부는 포락 당시를 기준으로 하여 물리적으로 회복이 가능한지 여부를 밝혀야 함은 물론, 원상회복에 소요될 비용, 그 토지의 회복으로 인한 경제적 가치 등을 비교 검토하여 사회통념상 회복이 불가능한지 여부를 기준으로 하여야 하는 것으로서, 복구 후 토지가액보다 복구공사비가 더 많이 들게 되는 것과 같은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 사회통념상 그 원상복구가 불가능하게 되었다고 볼 것이며, 또한 원상복구가 가능한지 여부는 포락 당시를 기준으로 판단하여야 하므로 그 이후의 사정은 특별한 사정이 없는 한 이를 참작할 여지가 없는 것이다.(

소유권의 이전

매매계약에 기한 소유권이전의 요건

매매계약이 유효한 것이어야 한다. 매수인 앞으로 소유권등기가 이루어지거나 매수인에게 물건이 인도되어야 한다. 매도인이 그 목적물의 소유권을 가지고 있어야 한다.

공동소유

공유

공유물의 관리 ‧ 보존

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.(제265조)

공유물의 관리

“부동산의 1/7 지분 소유권자가 타공유자의 동의없이 그 부동산을 타에 임대하여 임대차보증금을 수령하였다면, 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 또한 위 무단임대행위는 다른 공유지분권자의 사용, 수익을 침해한 불법행위가 성립되어 그 손해를 배상할 의무가 있다.” 이러한 “[...] 경우 반환 또는 배상해야 할 범위는 위 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이라 할 것으로서 타공유자는 그 임대보증금 자체에 대한 지분비율 상당액의 반환 또는 배상을 구할 수는 없다.”

공유물의 보존행위

보존행위는 각자가 단독으로 할 수 있다.(제265조 단서) “건물의 공유지분권자는 동 건물 전부에 대하여 보존행위로서 방해배제 청구를 할 수 있다.”

합유

합유는 공유와 같이 공동소유의 한 형태이다. 그러나 공유에 비해 공동소유자의 단체로서의 결합이 더욱 중시되고 있는 경우를 말한다. 합유에서 공동소유자는 지분권(持分權)을 갖고 있으나 단체로서의 결합이 강하기 때문에 지분권의 처분에 제한이 가해지고 분할청구가 금지된다(제273조 3항). 합유의 전형적인 것은 조합계약이 된 때 조합원이 조합재산을 공동으로 소유하는 경우이다(제704조). “공동광업권자의 1인이 사망한 때에는 공동광업권의 조합관계로부터 당연히 탈퇴되고, 특히 조합계약에서 사망한 공동광업권자의 지위를 그 상속인이 승계하기로 약정한 바가 없는 이상 사망한 공동광업권자의 지위는 일신전속적인 권리의무관계로서 상속인에게 승계되지 아니하고, 따라서 동 망인이 제소한 공동광업권관계소송은 그의 사망으로 당연히 종료된다.” 본 판례에 비추어 보면, 합유자 중일부가 사망한 경우 합유자 사이에 특별한 약정이 없는 한 사망한 합유자의 상속인은 합유자로서의 지위를 승계하지 못한다. 또한 신탁법에서 공동수탁자는 신탁재산을 합유하는 것으로 되어 있다(신탁 45조) 합유물을 처분 또는 변경함에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.(제272조)

소유권의 제한

“대지 위에 송전철탑이 설치되어 있는 사정을 알면서 대지를 매수하였다 하여 매수인이 그와 같이 소유권의 행사가 제한된 상태를 용인하였거나 그로 인하여 시가보다 저렴한 가격으로 매수한 것으로 추정되는 것은 아니다.”

기타 (정리 필요)

제 2 절 물권의 변동과 그 효과

66. 물권행위의 요소

1. 부동산물권의 변동을 내용으로 하는 것은 단지 물권적 합의만 있으면 성립하는 것이 아니고 등기가 있어야 한다. (186조)
2. 이와 같이 법률행위 성립에서 의사표시는 충분조건은 아니다.
3. 물권 행위 중에서 동산물권의 변동을 내용으로 하는 것도 물권적 합의 외에 인도가 있어야 성립한다. (188조), (330조)
4. 채권의 양도를 내용으로 하는 법률행위는 그러지 아니하며 양도인, 양수인 사이의 합의만으로 성립한다.

70. 물권적 청구권

1. 소유물반환청구권 : 자기의 소유물을 점유하고 있는 사람에 대하여는 그 반환을 청구할 수 있다. 그러나 그 점유자가 점유할 권리가 있는 때에는 그러하지 아니하다.(제213조)
2. 소유물방해배제청구권 : 소유권을 방해하는 사람이 있으면 그에 대하여 그 방해의 제거를 청구할 수 있다.(제214조)
3. 소유물방해예방청구권 : 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여는 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.(제214조 후단)

제 3 절 타인의 물건을 사용하는 관계

74.매매목적물에 전세 사는 사람이 있을 경우

1. 합의할 기회가 애초에 없었기 때문에 여러 분쟁이 발생할 수 있다.

75. 용익물권과 채권적 이용권

1. 용익물권 : 타인이 소유하는 물건에 물권을 설정하는 것으로서, 지상권, 지역권, 전세권이 있다. 이들은 모두 토지 또는 부동산에만 설정될 수 있는 것으로서 원칙적으로 등기함으로써 성립하는 것이다.
2. 채권적 이용권 : 다른 사람에 대하여 물건을 사용할 수 있도록 청구하는 권리
3. 용익물권은 부동산소유자들이 설정해 주는 것을 기피하므로 많이 이용되지 않고, 대부분은 물건 사용에 관한 채권관계를 설정하는 방법이 취하여진다. 대표적인 것으로 임대차계약을 들 수 있다.
4. 임대차 : 임차인이 임대인으로부터 한정된 기간 동안 주택 등의 건물이나 토지또는 건축용구와 같은 물건을 빌려쓰고 그 대가를 지급하기로 하는 계약을 말한다.

79. 보증금 등의 반환

1. 임대차와 관련하여 임차인의 입장에서 문제가 되는 것들

1) 계약된 기간 동안 그 목적물을 안심하고 사용할 수 있는 것

2) 계약기간이 끝나면 보증금 또는 전세금을 확실하게 돌려 받는 것

2. 이 문제는 보통 임차권의 대항력의 유무로써 정해진다.

3.

80. 이용권과 담보권의 조절

법은 원칙적으로 양자 간의 우선순위를 그 발생의 시간적 순서에 따라 정하여지는 것으로 하되, 예외적으로 보호의 필요가 있는 한정된 종류의 이용권에 대하여 담보권자의 정당한 기대를 해하지 않고, 부담이 되지 않는 범위에서만 이용권을 앞세우도록 한다.

82. 매도인의 책임

1) 제588조 : 이로써 매수인은 임대인의 지위를 승계함으로써 짊어지게 될 우려가 있는 채무액의 범위 내에서는 대금 지급을 거절할 수 있다.

2) 제575조 제2항에 의하여 준용되는 제1항 : 경매의 경우에도 경락인을 위하여 적용된다.

3) 이러한 매도인의 담보책임은 매수인이 이를 알지 못한 때만, 즉 목적물에 대항력이 있는 임차권이 설정되어 있음을 알지 못한 선의의 경우에만 인정된다.

각주

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